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經濟型酒店世博繁榮下的崩盤危機

2019-11-14 来源:

很多经济型酒店品牌以降低加盟成本的方式来吸引更多加盟商在一位业内人士看来,这样的做法正说明,加盟体系的危机在扩大“很可能因为不少加盟店存在经营业绩达不到预期的状况,品牌才会推出这样一个浮动的收费机制”

2009年春节那段日子,淡季加上金融危机,上海的酒店前所未有地惨淡即使那样,我们的入住率还有60%,而且房价一分也没降 在上海浦东一家连锁经济型酒店的大堂里,这个加盟酒店的老板康辉拿着厚厚一摞资料,面对买家滔滔不绝

7月盛夏,已是酒店业传统淡季,康辉的酒店却是客满人来人往的热闹,让他在面对买家时不无得意

他手中的行业资料也着实让买家心动:2007年,上海经济型酒店的平均入住率和房价分别是96%和202元;2008年,受金融危机影响,房价下跌到178元,入住率依然高达89%;2009年入住率在85%以上,房价则回升到了214元

世博期间,康辉这家酒店的房价,从原来平均不到200元,直接跃上了400元大关

康辉刚刚放出要转手的风声,就迎来了 个买家竞争激烈,以至于大家都没仔细去问: 既然这么赚钱,你干吗要退出 而这,原本是康辉最头疼的问题

繁荣表象

个买家都是浙江游资 原来炒房,现在楼市低迷,就想开酒店 温州人胡良华最终抢到了这家酒店

康辉则在酒店脱手之后一脸如释重负的表情: 这个物业我经营了9年,现在,不光房东要狮子大开口,很多硬件设施也老化严重,管理人员三天两头的变动,我已经疲惫不堪了

不过,买家们并不在意这些问题, 在他们看来,这些都是小问题,无非是增加一点成本而已 因为,他们所看到的经济型酒店业绩报告,都很让人满意,无一例外

例如,7天连锁酒店发布的2009年年报显示,该公司2009年全年总收入达到11.4亿元,同比增长58%2010年第一季度财报则显示,7天逆转了上一年同期亏损410万元的局面,实现1284万元营业利润,净营收为 .02亿元,同比增长26.4%如家和汉庭的第一季度业绩增长也分别达到28. %和 4. %

根据汉庭发布的企业招股说明书,汉庭2009年营业收入达12.6亿,同比增长达65%如家酒店发布的年报则显示,2009年全年总营收为24.4亿元,同比增长60%

但是,上市公司报表 好看 ,并不代表加盟商也一定有钱赚

目前,国内大型经济型酒店品牌大多采用两种扩张模式,主要区别在于是否自己持有物业

第一种模式为投资与管理并举,多为上市公司或实力雄厚的大型集团所采用 设两家公司,一家是投资公司,专门购买、建造物业;另一家是管理公司,从投资公司手中租赁物业开设直营店,并发展加盟店 刚刚从上海一家大型酒店集团退休的赵琦(化名)告诉本刊,如果将投资公司和管理公司摆在一起考核, 肯定是亏,而且亏得厉害 此前,赵琦在该酒店集团担任多年高级研究职务

只有物业升值达到一定程度,幕后的投资公司才会走上前台

一般外界看到的,只是管理公司漂亮的业绩报表, 因为直营店租金低,加盟店则是稳赚

另一种模式是单纯管理资金实力不够雄厚的经济型酒店品牌,通常在上市之前并不直接投资物业,而是专注于租赁门店

因为没有购买、自建物业的大笔投资,这些公司的报表甚至会比前一类公司更好看 尤其是在2007年租金暴涨前,他们的门店选址更灵活,数量更多

无论哪种模式出来的报表,都忽略了加盟商的成本和收益 报表里只说从加盟商那里赚了多少钱,但加盟商自己赚了多少,却没有提

疯狂扩张后遗症

实际上,上海很多加盟商的日子已经 不好过 了

2006年10月如家在美国纳斯达克上市,第二年各个经济型酒店品牌都拼命开店,市场好像一夜之间就火得不行,我也是那时候加盟了一个品牌 在上海闵行区经营一家经济型酒店的梁秋告诉《望东方周刊》,2008年底,业内认为,上海地区经济型酒店品牌已经超过100家

拼命扩张的直接后果,就是物业租金暴涨,出现 抢楼 现象梁秋说,2007年, 可以开酒店的物业,只要放出要出租的风声,马上就有好几个下家盯上去有的人来了,看到前面有人在谈,马上问房东,他们出多少钱我加5毛

一个让康辉记忆犹新的故事是: 房东把 个下家召集到一起让他们互相抬价,结果原本每天每平方米8毛的租金,被抬到了2.8元

这2.8元,很快又成为其他物业出租的起步价 我听说有的租到了每天每平方米 元多按一间房间40平方米计算, 元的租金就意味着每间房每天光物业成本就是120元但当时整个行业都处于非理性状态,这么简单的账就是没人去算

按照2008年平均房价178元,入住率89%;2009年平均房价214元,入住率85%的行业平均水平计算一家拥有100个房间的经济型酒店,2008年和2009年每间客房每天的收入分别只有158.42元和181.9元

即使以物业租金为每天每平米2元来计算,租金成本依然远远超出了经济型酒店业态可以承受的极限华美酒店顾问机构首席知识管理专家赵焕焱告诉《望东方周刊》 2007年,上海经济型酒店物业平均租金上涨到2元以上,有的物业租金甚至达到 元,比当时一些高档写字楼的租金还高

2007年和2008年,上海经济型酒店物业成本分别上涨超过40%和25% 上海第一批经济型酒店的租金就是0.7元左右,他们大多签订的是10年合同,2007年前后,大批合约到期,原本就应该有所上浮,但疯狂抢楼却导致局面失控

赵焕焱将2007年称作上海经济型酒店业的第一次失控

几年来房价稳定、入住率高 此时有了另一种解释:经济型酒店发展空间有限、房价收入远跟不上成本上涨的速度

这就是康辉急于将酒店脱手的真正原因 前几年,房东年年都要涨价,虽然碍于合同,每年只象征性地涨一点了事,但明年合同就要到期了,按照目前的租金水平,经济型酒店早就没有投资的意义了

另外,从2007年开始,经济型酒店的人工成本也在以每年20%的比例递增

按照华美酒店顾问机构提供的数据,2007年到2009年,上海经济型酒店的毛利率分别是5 %、不到20%和 5%左右

2010年前后2年计划来上海的游客,会有很大一部分因为世博会而集中于2010年,也就是说,世博会后1到2年内上海游客数量会显著减少,预计2010年10月之后,上海经济型酒店每天每间客房收入就将出现2位数的下滑 赵焕焱说

不少同行都说,还是趁世博会的时候效益好,赶紧把酒店转掉吧,行业已经在走下坡路了 梁秋说,其实从2009年开始,就不断有人退出, 绝大多数是转手,所以外界对此了解不多

危机中的疯狂

赵焕焱说,世博后上海经济型酒店业发生行业洗牌的几率相当高

从2006年开始,经济型酒店经历了连续 年的高速发展,从1000家跃升至2008年底的 000多家,已经出现了阶段性过剩

世博概念推动下的上海市场情况尤其严重,2009年底,上海经济型酒店已开业5 4家,房间数达到6571 间,增幅超过 7%其中,连锁品牌旗下的房间数为1.8万间,而全国其他经济型酒店数量排名靠前的城市中,北京为7000多间,深圳只有 000多间,杭州则不到2500间

2010年,经济型酒店业的扩张步伐更快了

公开资料显示,2010年,7天连锁酒店集团计划新开酒店数量为170~200家,汉庭计划新开180~200家酒店

赵琦说,在如今的经济型酒店行业,靠经营盈利的模式早已淘汰, 更多的人把在资本市场圈钱作为目标

于是, 想上市的拼命追求营业额,已经上市的紧盯着市场占有率 上海盈蝶酒店管理咨询有限公司CEO胡升阳告诉本刊

2007年下半年,如家高股价支撑的上百倍的市盈率甚至高于百度,汉庭、7天都以千倍市盈率融入近亿美元的风投资金于是有了当年全行业的疯狂 抢楼

2009年11月,7天连锁酒店集团在美国纽交所上市,融资金额达1.1亿美元,上市首日收于12.5美元,较发行价上涨1 .6%2010年 月26日,汉庭连锁酒店在美国纳斯达克证券交易所上市,涨幅也高达1 .6 %

资本力量再度刺激了经济型酒店品牌的神经,于是就有了2009年开始的第二次疯狂扩张赵焕焱说,和2007年那轮大战不同的是, 酒店品牌也看出了行业危机所在,所以,他们更乐意加大加盟店的比例,以降低近在眼前的风险

从全国平均水平看,以20年为租期,租赁物业开设一家150间客房的经济型酒店至少需要先期投入700万元,而在上海,开店成本更是在千万元以上,前期一次性投入超过1500万元的酒店也不鲜见

自有资金显然无法支持酒店品牌的大规模扩张 赵焕焱说,加盟模式的好处显而易见:一文不花就抢到了市场份额,还能向加盟商收取20万到 0万元的加盟费,以及日常营收的5%到6%作为管理费

为谁做嫁衣

国外主流模式是业主将物业租赁给经济型酒店品牌商,获取固定的租金,或者从营业收入中提取一定比例作为收益分成,业主旱涝保收但中国的模式却是将经营风险完全转移到加盟商头上,不管酒店是亏是赚,品牌商从营业收入中,就直接把收益提走了 赵焕焱说,经济型酒店的加盟模式完全复制于高星级酒店,而那种模式本来就是畸形的

能吸引多少加盟商,几乎成了酒店品牌能否实现扩张计划的关键所在自2009年开始,各大酒店品牌都纷纷宣布,增加加盟店的比重

例如,2010年,7天计划新开的170~200家酒店中,有100~120家是加盟店;汉庭计划新开的180~200家酒店中,加盟店也多达120~1 0家如家则在2010年一季度新开了22家加盟店,并公布称1 家直营店和70家加盟店已签约,即将开业

最具代表性的是7天7天2010年第一季度季报则显示,该季度加盟店业务相关收入比2009年同期增长707.1%,且比上季增长11 .8%而直营店营业收入比2009年同期增长2 .9%,比2009年第四季度则小幅下降

很多经济型酒店品牌都以降低加盟成本的方式来吸引更多加盟商

2009年,锦江之星新推的百元酒店 百时 打出 免费加盟 的口号;汉庭、如家也推出捆绑式加盟模式,改变原来在营业收入中固定收取一定比例作为管理费的做法,改为将管理费与实际业绩挂钩 如果加盟店的经营业绩没能达到预期目标,品牌商将按比例减免加盟管理费,直至不收取费用

在赵琦看来,这样的做法正说明,加盟体系的危机在扩大 很可能因为不少加盟店存在经营业绩达不到预期的状况,品牌才会推出这样一个浮动的收费机制

随着竞争进一步加剧,越来越多的品牌,或多或少都在减免加盟费梁秋说,这可能埋下另一个更大的危机

一旦加盟费被减免,品牌商对加盟商的牵制力就大大削弱了 何况加盟速度太快,品牌也很难严格坚持加盟商甄选的原则 胡升阳说道

2008年到2009年春节,是经济型酒店业的第二次失控但也只是各个品牌之间开展价格战,虽然恶化了行业环境,但主动权总还在有数的几个品牌手里 赵焕焱说, 现在,加盟费减免等于降低加盟商违规操作的成本

如果再来一次价格战,大批深陷囚徒困境的加盟店很可能脱离品牌商的掌控这很可能是即将到来的景象:几百甚至上千家店各自为政,恶性竞争,每个单店都只为自己的眼前利益考虑,品牌形象、整体价格策略全被抛到一边,而管理者束手无策

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